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外资抛售引沪豪宅旺销租金下跌

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所有关于上海豪宅价格的猜想都不如现实疯狂。

曾经独领中国房地产价格风骚多年的汤臣一品,如今已不会觉得高处不胜寒。在2009年一年之内,上海售价超过10万元一平方米的豪宅项目已经超过10个。而在仍然不断刷新的总价上,紫园新楼王单栋或将超过1亿美元!

让市场觉得疯狂的是,在豪宅价格一路走高之际,追捧者仍众。

敏感的市场人士也发现,豪宅价格连续上涨之际,豪宅租金价格却一路下跌。 第一太平 的研究数据显示,上海豪宅租赁市场平均租金水平在2009年第2季度间下滑了2.4%,与去年同期相比下降了6.6%,租金打折已经是公开的秘密。

房价与租金价格剪刀差的扩大,意味着什么?楼市或许处在逆转的前夜?

通胀预期再推豪宅价格新高

童先生正在为买汤臣一品还是佘山的别墅犹豫。他是将实业该卖的都卖了,手握大量现金,即使在富豪云集的上海滩,也堪称超级富豪。“对未来经济还是看不准,对实业总觉得没信心,还不如拿去投资,做点股票,投资点房地产。”童先生说他在选豪宅时,总是希望能选到独一无二,这样才能保值。

童先生说,身边不少手握大量现金的朋友都有这样的想法,他也是眼看着不少豪宅价格节节攀升。“这么大的购买需求,肯定会推动价格的上涨,所以还会担心,是不是再不买就更贵了,毕竟豪宅是稀缺资源,保值增值能力让人放心一点。”童先生说。

而据记者了解,正是如童先生这样的投资者构成了今年上海豪宅购买的主体人群,而以往,上海的高档住宅大部分由港台等境外人士购买。豪宅价格也在这些富豪的推动中,屡屡证实了一点:中国的豪宅,没有最贵,只有更贵。

外资抛售引发租金价格持续下跌

豪宅市场的红火,让不少此前收租的豪宅,纷纷转租为售,其中不少是外资机构旗下楼盘。

分析人士认为,这是外资在内地富豪大举投资豪宅之时,趁机获利出逃。

2007年初, 摩根士丹利 收购徐汇区永新城219套公寓,后更名为高档酒店式公寓“莎玛徐家汇”,如今,这个项目开始打散零卖;而位于衡山路41号的老牌服务式公寓“芝大厦”也已经开始散卖;2008年市场中的明星楼盘济南路八号,其中一栋酒店式公寓属于凯雷旗下,如今也出现在销售市场,预计总价值约30亿元。

而李嘉诚旗下和黄,更是将旗下收租10多年的别墅四季雅苑入市销售,售价达到每平方米10万元;而位于浦东小 陆家嘴, 面临黄浦江的中粮旗下鹏利海景公寓,在2008年市场差时,曾准备将住宅改为酒店式公寓,如今再次入市出售,定价已经高达每平方米7~10万元。

然而,业界人士观察到的数据令人吃惊:在豪宅纷纷转租为售时,租金却并没有因供应的减少上涨,租金反而连续下跌。“豪宅租金更能体现经济回暖的征兆,因为这些租客大多是跨国公司的高管。”分析人士说。

据第一太平的数据显示,上海豪宅租赁市场的平均租金,在2009年第二季度间下滑了2.4%,与去年同期相比,下降了6.6%。目前形势并没有好转。

租金的持续下跌已经使得豪宅投资的收益率大大降低。

以李嘉诚旗下的上海四季雅苑为例,该楼盘占地共27万平方米,绿化面积占55%。其中,联体别墅面积在171平方米,独体别墅在247~541平方米之间。而租金价格方面,独栋租金约5~6万元每月,年租金约60~70万元。而以售价每平方米10万元,每栋别墅400平方米计算,每栋售价为4000万元。此次上海四季雅苑整个项目出售,预计总售价为100亿元。而按照目前四季雅苑的租金水平,年租金收入约为1.5亿元,算下来投资收益率只有1.5%左右,而目前一年期定期存款年利率就为2.25%,投资收益不如存款利息。

而一般来说,投资收益率起码要达到3%~5%才有利可图,也正是这个原因,上海豪宅纷纷在市场高点出手,转租为售。

有不愿具名的分析人士认为,这可能是市场即将逆转的一个征兆。

事实上,从9月份市场看,8月份很可能成为一个阶段高点。8月之后,市场已经开始出现回落。数据显示,上海8月的豪宅成交热已经告一段落,9月第一周,成交前10名楼盘的均价都在3万元/平方米以下。除了价格之外,市场成交量也在萎缩。9月14日~9月20日的一周,与上一周(9月7日~9月13日)成交套数相比,下挫5.4%,成交面积则环比萎缩17.4%。

尽管市场上价格依然坚挺,但降价之声已经时有耳闻。


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